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蒋丰的博客

《日本新華僑報》总編輯

 
 
 

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蒋丰  

知日,也就是了解日本,实在不是一件容易的事情。日知,每天都要有所吸纳,更不是一件容易的事情。 作为一个从事了四分之一世纪以上传媒工作的传媒人,最终还是要适应传媒的时代变化,走进博客。但是,时代的变化,依然不能改变的是——传媒人还是要传思、传情、传心。

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日本严防投机保障“居者有其屋”   

2015-02-01 21:01:00|  分类: 房产,住房,日本, |  标签: |举报 |字号 订阅

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——日本天天“蒋”【2月1日(星期日)篇】

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜!公元761年,被后人称为中国唐代“诗圣”的杜甫老先生,遭遇了一个很悲催的秋夜。因战乱流离至成都的他,求爷爷告奶奶才借钱盖起了一座茅草屋。结果,一场大风雨把茅草全给卷走,杜甫一家只好在狂风暴雨中望天,度过了一个难堪的不眠之夜。老泪纵横的他百感交集,写下了《茅屋为秋风所破歌》这首不朽的诗篇。

1000多年后,不少中国人依然“望房兴叹”。“砖家”们抛出了很多原因:中国人住房意识落后、房需强劲、人多地少……。这些理由不无道理,但老实说,住房资源配置不合理、投机盛行,也是加剧住房紧张的重要原因。

一边是黑灯瞎火、无人居住的成片高级住宅楼,一边是让人无奈的“蜗居”。畸形投机吹出的泡沫,毫无疑问会加重房产市场崩盘的风险。“土豪”们如购买收藏品一般“囤房子”,而不少普通民众倾尽积蓄也难有方寸之地。房子作为一种类似于粮食、衣服的生活必需品,必须要有合理的制度安排,应该保证正常收益,但不能彻底成为投机品,否则很多人真会被“埋在春天里”。

人口密度超过中国的日本,在经历了上世纪90年代房地产泡沫破灭的惨痛教训后痛定思痛,下重手压抑畸形的投机需求,有着严密的制度安排,让房地产市场逐渐回归正常轨道。

如今,日本人很少在35岁前购买住房。这里面当然有住房意识“先进”的因素,但不存在“房子暴涨,越来越买不起”的焦虑感,也是日本人不急着买房的重要原因。

总体来看,上世纪90年代后日本对房地产市场的调控,主要是牢牢把握了住房的流转环节和保有环节。

日本与中国做法有所不同,是轻交易税重所得税。这样既方便了居民改善住房、正常投资的需求,又能精准打击投机购房。为应对城市化加速、大量人口进入大城市的情况,日本实行土地、房屋转让所得利润全部纳入个人课税条款,而最高税率为50%。后来经过两次上调,转让房屋所得利润的最高税率达75%。这样就使得投资房地产可以获得20%左右稳定的收益,但频繁炒作的“短线投机”却会得不偿失。

在保有环节,日本规定对“敷地面积”(近似中国除公摊面积外的建筑面积)120平米以下的自用住宅适用0.7%的优惠固定资产税率,对超过120平米以上的部分及家庭拥有多套房实行两倍即1.4%的税率,各地方政府还可根据财政状况上调税率最高至2.1%。日本税法规定,房屋租金扣除必要费用后的收入,全部适用个人综合所得累进税率。日本房屋出租的收益公开透明,一般与房地产公司签订长期合同保证稳定收益,基本不受房地产市场波动影响,这与中国出租房屋简单按租金20%的比例收税,房东一年三个价截然不同。

不言而喻,在日本以公平原则调控住宅市场的制度安排下,投机需求受到沉重打击,同时铺张奢华型需求也受到极大压制,使住房资源及收益较为均等、稳定地分布在广大居民中间。遗产税的制度安排,还引导继承父母房产的子女卖掉多余住房,以避免继承和保有多余房产时的高额税收,这就更进一步节省和释放了住房资源。

相比之下,中国长期以来房产实际上既无保有税也无遗产税。房产的增值部分集中在固定人群手中,社会财富流动被固化,成为中国贫富差距扩大的主要推手之一。而在日本的税收制度下,这个差距被大大挤压,民众通过房地产市场获得的是稳定、均等的收益。其实,与房价不断暴涨后有价无市、面临暴跌的巨大风险相比,踏踏实实地获得安全且持续的收益又有什么不好呢?■

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