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蒋丰的博客

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蒋丰  

知日,也就是了解日本,实在不是一件容易的事情。日知,每天都要有所吸纳,更不是一件容易的事情。 作为一个从事了四分之一世纪以上传媒工作的传媒人,最终还是要适应传媒的时代变化,走进博客。但是,时代的变化,依然不能改变的是——传媒人还是要传思、传情、传心。

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看看日本如何保护期房购房者利益  

2014-03-20 09:11:00|  分类: 政府部门,金额,公 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——日本天天“蒋”(3月21日篇)

看看日本如何保护期房购房者利益 - 蒋丰 - 蒋丰的博客

最近,中国房地产走势受到全球关注,而一些地方新房降价,一些购房者打砸售楼处,要求退房。而中国目前新房销售多采用期房方式,“交钱”和“交房”之间相差很长时间。在房价波动较大尤其是下降时,纠纷经常发生。

日本期房经过多年发展,目前逐渐成熟。长期发展过程中,日本的期房行业形成一套行之有效的风险分担机制。日本政府通过法律保障期房消费者的权益,减轻消费者的风险负担。

为保护普通的期房消费者权益,日本《宅地建筑物交易法》规定原则上禁止房地产交易业者出售期房。该法律于1952年颁布实施,后经多次修订,是目前日本唯一一部规范期房交易的法律。

为促进房地产业健康发展,该法规定,在完成“期房定金保全措施”的前提下,获得政府部门建筑许可的期房允许交易。“期房定金保全措施”旨在降低期房消费者的资金风险。其具体内容为,在买主和房地产商签订期房的交易合同时,房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险,金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失,保证消费者的定金能够返还。

该法同时规定,期房买主所支付的定金低于房款的5%且不足1000万日元时,则不需定金的担保手续即可交易。在任何情况下,定金不能超过房款的20%。例如,房产价格为2.5亿日元、定金为总价的4%时,定金金额达到1000万日元,必须经过“定金保全措施”后才能交易。

《宅地建筑物交易法》旨在保护并不精通房产交易的普通消费者的权益,房地产公司之间的期房交易则不受该项规定限制。《宅地建筑物交易法》关于期房的规定,有效分散了各方承担的金融风险,促进了日本房地产健康稳定发展。

同时,期房也给房地产业带来诸多问题。除住宅面积缩水等问题外,还频频出现外观、装修、噪音、阳光、周边环境等方面的诸多纠纷。为此,日本国土交通省规定,房地产商在出售期房时,有义务向消费者说明房屋交付使用时的详细情况。日本国土交通省还同时着手制定说明事项的详细指标。

当然,日本期房市场也存在一些问题,如“订单式住宅”就存在较大漏洞。日本小型独栋住宅比例较大,强调个性的“订单式住宅”模式受到青睐。在订单式住宅模式中,消费者按自己的设计要求委托开发商在一定期限内完工。这种住宅建筑模式虽不算真正意义上的期房,但与期房有许多类似特征。按照日本《宅地建筑物交易法》,负责期房建设的公司破产后,消费者在追回定金方面有保证。但是该法没有涵盖“订单式住宅”。如果“订单式住宅”的建筑商倒闭,消费者的预付款追回很难得到保障。如2009年,位于静冈县滨松市的“富士HOUSE”公司突然宣布破产。有1438套房屋是收到顾客预付款或者全部房款后根本就没有开工建设,有420套房屋处于“烂尾房”状态,涉及金额约55亿日元。制度的巨大漏洞,让数百位受害者正在为追回自己的预付款而打官司。■

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